从土地的法律属性来看，土地为有一定归属的财产，土地市场的流转，在法律上就是权利的移转。殡葬用地使用权是一种民事权利，其具备物权的基本特征，是权利主体支配物的绝对权，是在他人所有物上设定的他物权，是一种新型的有限制的用益物权。此外，殡葬用地使用权仍具有以下特征:派生性、从属性、直接性、有条件的转让性、期限性。

                 苏州公墓,苏州墓园,苏州名流陵园,西山名流陵园

    因城市殡葬用地属于国家所有，殡葬用地开发经营者只能通过出让或划拨土地进行殡葬用地的开发。城市殡葬用地使用权可从以下两个层次加以探讨:其一为殡葬用地开发经营者的土地使用权，其二为购买者购买城市殡葬用地取得的殡葬用地使用权。第一个层次中存在的主要法律争议问题在于:殡葬用地开发经营者以什么方式取得国有土地的使用权;第二个层次的焦点在于购买者取得的殡葬用地使用权在使用过程中的特殊性和限制性。

    首先是土地获取的原则。我国《土地管理法》第54条规定，城市基础设施用地和公益事业用地，可以以划拨方式取得。对于城市国有土地上殡葬用地法律性质的认定，法规与实务存在冲突。从目前经营者取得国有土地上殡葬用地的方式来看，有的通过划拨取得，有的通过出让取得。土地使用证书亦有不同名称:“公益土地证”“殡葬用地”“公共事业土地证”。出让取得并未引入竞争机制，因此具有明显的封闭性。而根据民政部《公墓管理暂行办法》第3条规定，城市殡葬用地应属于经营性用地。以此逻辑出发并结合我国《土地管理法》第54条的规定，可以推断城市殡葬用地取得方式应为出让取得。法律规定与现实情况存在严重的冲突，使得殡葬用地取得即使有法可依也变成无法可依。

    有学者考虑到殡葬用地具有公益性，认为城市国有土地上殡葬用地的性质应为“公益性质”，其取得方式应为划拨。对此观点，笔者并不认同。在对殡葬用地的概念进行分析时，已经指出在国有土地上进行殡葬用地的开发，其土地性质确定的判断必须同时具备3个要素才能认定为公益性用地，否则为经营性用地。依此，其土地获取方式也应分为划拨方式取得和出让方式取得。这样不仅能保证殡葬用地出售价格的合理性和可控性，也可以保证经营主体的多样性，满足不同购买者的不同层次需求，有利于国家监控，更有利于促进殡葬市场良性发展。

    其次是购买者使用权的特殊性。购买者购买殡葬用地，具有身份的特殊性和权利性质的特殊性。第一，购买者主体的特殊性。购买者购买标的的特殊性(特定性、限制流通性等)，使主体身份亦具有特殊性质，不同于普通意义上的合同主体，应对购买者主体身份进行限制，即什么样的人才能成为特定的购买者。这需要法律加以界定，否则会出现主体不清、炒卖墓穴、权利保护落空等诸多问题。第二，权利性质的特殊性。购买者的权利性质具有特殊性，不能完全适用《合同法》和《消费者权利保护法》中对消费者权利的规定，应有专门的法律规范对其进行保护，在专门法律没有规定时才能适用相关的法律规范。如美国纽约州殡葬法规中关于墓地权利的规定，权利人仅享有三项权利:安葬、吊念和在墓主年会上的表决权。购买者取得殡葬用地的权利具有完全的物权属性，与其说是有限制的用益物权，不如说是一定条件下的使用权，而并非是对其购买的殡葬用地的所有权。