构建模型首先需要对经营性墓地价格的各种特征进行识别，当前主流的分类方法是依照Butler提出的将影响房地产价格的因素分为区位特征、邻里特征、建筑特征三大类。经营性墓地与其他房地产一样，区位和邻里特征均对其造成影响，但由于其利用的特殊性，其地上无永久性建筑物，仅有构筑物，因此本研究根据将经营性墓地的建筑特征修正为构筑物或土地特征。以下就文献中各特征变量的分类以及对房地产价格的影响进行概述。

                      苏州公墓,苏州墓园,苏州名流陵园,西山名流陵园

    1、区位特征:房地产的区位特征是从城市范围的角度衡量的，通常是通过对某地标或特定生活圈的可达性进行量化。传统思想下，房地产的区位指地块到城市中心的距离，无论是到哪种地标或商圈的可达性的测量，都会对房地产的价格造成一定的影响。但是，城市内部大量的轨道交通迅速发展，地租同心圆递减的模式己发生了变化，到交通节点如收费站、公交站点等的距离也成为区位因素中一个重要的特征变量。如Lee全面分析了轨道交通对房地产造成的影响，影响效果大约以每100米200美元的变化率同心圆递减。对于经营性墓地，可达性也会影响其价格，尤其是道路便捷度会影响消费者所能接受的区域范围。

    2,令区里特征:许多研究表明消费者更喜欢房地产具有良好的景观效果，比如靠近湖边、公园或高尔夫球场的房地产价格通常会更高。Brown研究了西雅图的住宅价格分布特征，发现住宅的销售价格在远离湖滨时会逐步下降。Liisa在芬兰的研究发现有林地景观的住宅总价较高5.9%。对于经营性墓地来说，邻里特征包括陵园周边的环境及配套设施，如火葬场、殡仪馆、祭祀用品商店、公共厕所、银行、饭店、酒店等，这些配套设施可以完善经营性墓地的服务功能，因此会产生正的外部性影响。除此之外，墓地周边的自然景观如公园、旅游景点、山水等也有同样的效果，而周边的垃圾场、大型污染性工厂则会产生负的外部性从而对经营性墓地造成影响。

    3、构筑物或土地特征:房地产拥有的消费者满意的建筑特征越多，那么价格也就越高，因此，房地产的建筑结构特征与价格具有很大的相关性。对经营性墓地来说，构筑物或土地特征是指满足墓地功能的一些特征，不同的消费者具有不同的偏好。墓地上的构筑物包括带有纪念性质的墓碑或纪念牌及其所占土地的综合状况，其特征包括:墓碑材质及式样、墓穴形式、墓地排位、墓地形状、地形地质情况、墓地朝向等。